Onderhuurcontract woonruimte — gratis voorbeeld in Word

Laatst bijgewerkt: april 2026

Onderhuurcontract woonruimte - Wil je een deel van je huurwoning of een kamer onderverhuren? Of huur je zelf via een hoofdhuurder? Leg de afspraken goed vast in een onderhuurcontract woonruimte.

Op deze pagina vind je een gratis voorbeeld onderhuurcontract woonruimte in Word. Het sjabloon werkt voor zowel zelfstandige woningen als kamers, met of zonder toestemming van de hoofdverhuurder. Je kunt het direct downloaden, openen in Word en aanpassen aan jouw situatie. We leggen uit wanneer onderhuur is toegestaan, welke risico's er zijn en welke wettelijke regels in 2026 gelden.

onderhuurcontract-woonruimte-voorbeeld-word

Download direct het gratis voorbeeld (Word)

Wat is een onderhuurcontract?

Een onderhuurcontract is een huurovereenkomst tussen een hoofdhuurder en een onderhuurder, waarbij de hoofdhuurder een deel of het geheel van zijn gehuurde woning aan iemand anders verhuurt. In de meeste gevallen is schriftelijke toestemming van de hoofdverhuurder vereist (Burgerlijk Wetboek Boek 7 Artikel 244).

Wanneer gebruik je dit onderhuurcontract woonruimte?

Dit voorbeeld onderhuurcontract gebruik je als je een huurwoning of een deel daarvan onderverhuurt aan iemand anders. Het sjabloon werkt voor verschillende situaties:

Onderhuur van een zelfstandige woning — bijvoorbeeld als je tijdelijk in het buitenland werkt
Onderhuur van een kamer — bijvoorbeeld bij hospitaverhuur of als studentenkamer
Onderhuur van een deel van je woning — bijvoorbeeld een aparte etage of vleugel
Tijdelijke onderhuur — als je hoofdverhuurder akkoord is en je een geldige reden hebt

Je vinkt zelf in het contract aan of de hoofdverhuurder toestemming heeft gegeven (Optie A) of dat het gaat om een wettelijke uitzondering (Optie B).

Wat staat er in het onderhuurcontract?

Het sjabloon onderhuurcontract bestaat uit 9 artikelen. Alle belangrijke afspraken zitten erin. Je hoeft alleen je eigen gegevens in te vullen en de keuzevakjes aan te kruisen.

Toestemming hoofdverhuurder, kwalificatie woonruimte en hoofdverblijf
Wat wordt er onderverhuurd — zelfstandige woning of kamer, gedeelde ruimtes
Koppeling aan de hoofdhuurovereenkomst en duur van de onderhuur
Huurprijs, betaling en waarborgsom
Bestemming, gebruik en huisregels
Onderhoud en schade
Opzegging, beëindiging en gevolgen einde hoofdhuur
Aansprakelijkheid, toegang en verzekering
Recht, rechter, wijzigingen en slotbepalingen

Hoe gebruik je het sjabloon onderhuurcontract?

Het invullen van het sjabloon kost je ongeveer 20 tot 30 minuten. Volg deze stappen:

Download het sjabloon via de knop hierboven en pak het zip-bestand uit.
Vraag eerst schriftelijke toestemming aan de hoofdverhuurder, behalve als de wettelijke uitzondering geldt.
Open het Word-bestand en vul de gegevens in van Hoofdhuurder en Onderhuurder.
Kies bij Artikel 1 of Optie A (toestemming verkregen) of Optie B (geen toestemming nodig) van toepassing is.
Vink bij Artikel 2 aan of het om een zelfstandige woning of een kamer gaat — dit heeft grote gevolgen voor de huurbescherming.
Print het contract in tweevoud en laat beide partijen ondertekenen.

Tip: bewaar de schriftelijke toestemming van de hoofdverhuurder altijd als bijlage 1 bij het onderhuurcontract. Bij een conflict is dit jouw belangrijkste bewijs.

Wat zegt de wet over onderhuur?

De regels over onderhuur staan in het Burgerlijk Wetboek. De belangrijkste artikelen zijn:

BW 7:244 — verbod op onderhuur van woonruimte zonder toestemming, met uitzondering voor zelfstandige woningen waar de huurder zijn hoofdverblijf heeft
BW 7:269 — voortzetting van de onderhuur door de hoofdverhuurder bij beëindiging hoofdhuur (alleen voor zelfstandige woningen)
BW 7:278 — gevolgen voor de onderhuurder bij beëindiging zonder voortzetting

Waar moet je op letten? Risico's en aandachtspunten

Onderhuur lijkt simpel, maar er zitten serieuze juridische valkuilen aan vast. Hieronder de vijf belangrijkste, op basis van Nederlandse jurisprudentie.

1. Onderhuur zonder toestemming hoofdverhuurder

Volgens BW 7:244 is onderhuur van woonruimte verboden zonder toestemming van de hoofdverhuurder. Een uitzondering geldt alleen als je een zelfstandige woning huurt, daar je hoofdverblijf hebt, én je slechts een deel onderverhuurt.

Wat kan er fout gaan? De hoofdverhuurder kan ontbinding van de hoofdhuur vorderen. Dat betekent verlies van de woning, schadevergoeding en mogelijk contractuele boetes.

Wat doe je?

Vraag schriftelijke toestemming en bewaar deze als bijlage. Twijfel je over de uitzondering? Vraag een jurist of advocaat om mee te kijken.

2. Verschil zelfstandig vs onzelfstandig — kamer-onderhuurders missen bescherming

Dit is een verraderlijke valkuil. Bij een zelfstandige woning wordt de onderhuur bij einde hoofdhuur voortgezet door de hoofdverhuurder (BW 7:269 lid 1). Maar bij een kamer geldt deze bescherming niet — de onderhuur eindigt dan automatisch.

Uit Rechtbank Midden-Nederland ECLI:NL:RBMNE:2019:1860 en ECLI:NL:RBMNE:2019:1861 blijkt dat artikel 269 BW niet van toepassing is op onzelfstandige woonruimte.

Wat doe je?

Als onderhuurder van een kamer: weet dat je positie kwetsbaar is. Maak goede afspraken over wat er gebeurt bij einde hoofdhuur en zoek tijdig een alternatief als de hoofdhuur op de tocht staat.

3. Hoofdverblijf-eis: hoofdhuurder moet er zelf blijven wonen

Voor de uitzondering op het verbod (artikel 7:244 BW) is het cruciaal dat de hoofdhuurder zijn hoofdverblijf behoudt. Vertrekt hij of zij? Dan kan de hoofdverhuurder de hoofdhuur ontbinden.

Uit Rechtbank Zeeland-West-Brabant ECLI:NL:RBZWB:2022:7918 blijkt dat bij illegale onderhuur de bewijslast op de hoofdhuurder rust om aan te tonen dat hij onafgebroken zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.

Wat doe je?

Wil je voor langere tijd niet meer in de woning wonen? Beëindig dan de hoofdhuur of overleg met de hoofdverhuurder over een formele oplossing. Niet illegaal blijven onderverhuren.

4. Beperkte huurbescherming voor de onderhuurder

Als onderhuurder ben je afhankelijk van een hoofdhuur die kan eindigen. Eindigt de hoofdhuur, dan eindigt jouw onderhuur, bij een kamer automatisch, bij een zelfstandige woning na een procedure waarbij de hoofdverhuurder kan tegenwerken.

Wat doe je?

Vraag inzage in de hoofdhuurovereenkomst. Bespreek met de hoofdhuurder hoe lang die zijn huurcontract nog heeft. Plan vooruit en bouw eigen huurgeschiedenis op zodat je elders gemakkelijker kunt huren.

5. Beëindiging binnen 6 maanden mogelijk

Ook bij voortzetting door de hoofdverhuurder ben je niet veilig. De hoofdverhuurder kan binnen zes maanden vragen aan de rechter om de huur alsnog te beëindigen, op grond van: onvoldoende financiële waarborg, kennelijke strekking, redelijkheid en billijkheid, of het ontbreken van een huisvestingsvergunning.

Uit Rechtbank Breda ECLI:NL:RBBRE:2010:BP0286 blijkt dat een hoofdverhuurder met succes ontruiming kan vorderen als de onderhuurder onvoldoende financiële waarborg biedt.

Wat doe je?

Zorg dat je een goed inkomen kunt aantonen, betaal de huur op tijd, en houd je aan de huisregels. Zo verklein je de kans dat de hoofdverhuurder met succes om beëindiging kan vragen.

Uit de praktijk: onderhuur bij een corporatiewoning

Een vriendin van mij ging verhuizen naar een vakantiepark. Een tijdelijke oplossing, want ze kon zich op het park niet inschrijven. Haar dochter had op dat moment dringend woonruimte nodig, dus stelde ze haar eigen huurwoning ter beschikking via een onderhuurcontract. De gedachte: zo blijft de woning bewoond én helpt ze haar dochter.

Wat ze niet had voorzien: het was een woning van de woningcorporatie. Buren merkten dat ze er niet meer woonde (maar haar dochter) en deden melding bij de corporatie. Daar werd serieus op gereageerd want de corporatie eiste dat zij kon bewijzen dat ze zelf nog in de woning woonde. Dat kon ze natuurlijk niet, want ze woonde daar feitelijk niet meer. Het einde van het verhaal: haar dochter moest de woning verlaten.

Wat hier misging?

Een corporatiewoning mag je niet zomaar onderverhuren, daar zijn vaak strenge regels voor in het hoofdhuurcontract
De hoofdhuurder moet meestal zelf in de woning blijven wonen (hoofdverblijf)
Een onderhuurcontract is geen oplossing voor de afwezigheid van de hoofdhuurder
Buren zien het en bij sociale huurwoningen wordt vaak gemeld

Hoe voorkom je dit?

Lees eerst je eigen hoofdhuurcontract voordat je gaat onderverhuren. Vaak staat er expliciet in dat onderverhuur niet is toegestaan, of alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder
Vraag de verhuurder (corporatie of particulier) schriftelijk om toestemming. Geen toestemming? Doe het niet want de risico's zijn groot
Houd er rekening mee dat sommige woningen alleen mogen worden bewoond door de hoofdhuurder zelf (woonplicht)
Onderverhuur zonder toestemming kan leiden tot opzegging van je hoofdhuurcontract door de verhuurder. Bij een sociale huurwoning ben je dan in één klap je woning kwijt
Gebruik onderhuur dus alleen voor delen van je woning waar je zelf nog woont (kamerverhuur of hospitaverhuur), of voor woningen waar onderverhuur expliciet is toegestaan

Veelgestelde vragen over onderhuur

Hieronder de antwoorden op de vragen die we het vaakst krijgen over onderhuur.

Mag ik mijn huurwoning onderverhuren?

Volgens Burgerlijk Wetboek Boek 7 Artikel 244 mag dat alleen met toestemming van de hoofdverhuurder. Er is één uitzondering: als je een zelfstandige woning huurt en daar je hoofdverblijf hebt, mag je een deel onderverhuren zonder toestemming. Voor het hele pand of voor kamerverhuur heb je altijd toestemming nodig. Vraag de toestemming altijd schriftelijk.

Wat is het verschil tussen onderhuur van een zelfstandige woning en een kamer?

Bij een zelfstandige woning (eigen toegang, keuken, badkamer en toilet) heeft de onderhuurder huurbescherming. Volgens Burgerlijk Wetboek Boek 7 Artikel 269 lid 1 wordt de onderhuur bij beëindiging van de hoofdhuur voortgezet door de hoofdverhuurder. Bij een kamer (onzelfstandige woonruimte) geldt deze bescherming niet en eindigt de onderhuur automatisch.

Wat gebeurt er met de onderhuur als de hoofdhuur eindigt?

Dat hangt af van wat je onderverhuurt. Bij een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, wordt de onderhuur voortgezet door de hoofdverhuurder. Maar deze kan binnen zes maanden aan de rechter vragen om de huur alsnog te beëindigen. Bij een kamer eindigt de onderhuur automatisch als de hoofdhuur eindigt.

Wat zijn de gevolgen van onderhuur zonder toestemming?

Onderhuur zonder toestemming is een belangrijke tekortkoming in de hoofdhuurovereenkomst. Dit kan leiden tot ontbinding van de hoofdhuur, ontruiming, schadevergoeding en contractuele boetes. De hoofdhuurder moet bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.

Hoe lang mag een onderhuurcontract duren?

Het onderhuurcontract kan in geen geval langer duren dan de hoofdhuurovereenkomst. Eindigt de hoofdhuur eerder? Dan eindigt automatisch ook de onderhuur. Je kunt kiezen voor onbepaalde tijd of bepaalde tijd, maar tijdelijke onderhuur is alleen mogelijk als er een geldige reden voor is.

Hoeveel huur mag ik vragen aan mijn onderhuurder?

Je mag niet meer huur vragen dan je zelf aan de hoofdverhuurder betaalt, naar rato van het onderverhuurde deel. Voor servicekosten mag je alleen de werkelijke kosten doorberekenen. Een te hoge onderhuur kan worden aangemerkt als woekerprijs en achteraf worden teruggevorderd.

Wat zijn de grootste risico's bij onderhuur?

De vijf belangrijkste risico's zijn: onderhuur zonder toestemming van de hoofdverhuurder met als gevolg ontbinding hoofdhuur, het verschil in huurbescherming tussen zelfstandige woning en kamer, de hoofdverblijf-eis voor de hoofdhuurder, de afhankelijkheid van de hoofdhuur die kan eindigen, en de mogelijkheid dat de hoofdverhuurder de voortzetting binnen zes maanden alsnog beëindigt.

Juridische basis onderhuurcontract woonruimte

Dit voorbeeld onderhuurcontract is gebaseerd op:

Burgerlijk Wetboek Boek 7, Titel 4 (Huur) — algemene huurregels en specifieke bepalingen over onderhuur (artikelen 244, 269, 278)
Burgerlijk Wetboek Boek 6 (Verbintenissenrecht) — algemene regels over verbintenissen en wanprestatie

Het sjabloon is een algemeen voorbeeld. Onderhuur is juridisch complex en de gevolgen hangen af van je persoonlijke situatie en de inhoud van de hoofdhuurovereenkomst. Laat het contract altijd controleren door een jurist of advocaat.

Download direct het gratis voorbeeld (Word)

Lees het volledige onderhuurcontract woonruimte hieronder

Hieronder lees je de volledige tekst van het voorbeeld onderhuurcontract woonruimte. Je kunt het ook direct downloaden via de knop bovenaan deze pagina.

Identificatie van partijen onderhuurcontract woonruimte

De ondergetekenden:

1. Hoofdhuurder (onderverhuurder)

Naam, geboortedatum, geboorteplaats, adres, postcode en woonplaats — hierna genoemd: "Hoofdhuurder",

2. Onderhuurder

Naam, geboortedatum, geboorteplaats, adres, postcode en woonplaats — hierna genoemd: "Onderhuurder",

hebben het volgende afgesproken:

Artikel 1 — Toestemming, kwalificatie en hoofdverblijf

1.1 Toestemming hoofdverhuurder. Partijen kiezen tussen Optie A (schriftelijke toestemming verkregen) of Optie B (geen toestemming nodig op grond van Burgerlijk Wetboek Boek 7 Artikel 244, omdat het gaat om een zelfstandige woning waar Hoofdhuurder zijn hoofdverblijf heeft en alleen een deel wordt onderverhuurd).

1.2 Waarschuwing. Onderhuur zonder toestemming kan leiden tot ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst, beëindiging van de onderhuur, schadevergoeding en contractuele boetes.

1.3 Hoofdverblijf Hoofdhuurder. Hoofdhuurder verklaart dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning en verbindt zich om dit te behouden gedurende de duur van deze overeenkomst. Bij illegale onderhuur rust de bewijslast op de hoofdhuurder (Rechtbank Zeeland-West-Brabant ECLI:NL:RBZWB:2022:7918).

1.4 Kwalificatie woonruimte. Partijen verklaren of het gaat om een zelfstandige woonruimte (BW 7:234 lid 1) of een onzelfstandige woonruimte (kamer).

Artikel 2 — Wat wordt er onderverhuurd

2.1 Hoofdhuurder verhuurt aan Onderhuurder een zelfstandige woning óf een kamer (onzelfstandige woonruimte), met adres, postcode, omschrijving en oppervlakte.

2.2 Gebruik van gedeelde ruimtes. Onderhuurder mag eventueel gebruik maken van keuken, badkamer, toilet, woonkamer, tuin/terras en/of berging — afhankelijk van wat is afgesproken.

Artikel 3 — Koppeling aan hoofdhuur en duur

3.1 Deze onderhuurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de hoofdhuurovereenkomst.

3.2 Bij beëindiging hoofdhuur. Bij een zelfstandige woning met hoofdverblijf onderhuurder geldt voortzetting volgens BW 7:269 lid 1. Bij een kamer eindigt de onderhuur automatisch (Rechtbank Midden-Nederland ECLI:NL:RBMNE:2019:1860 en ECLI:NL:RBMNE:2019:1861).

3.3 Beperkte huurbescherming. Onderhuurder erkent dat zijn positie afhankelijk is van de voortzetting van de hoofdhuurovereenkomst.

3.4 Duur. Onbepaalde of bepaalde tijd. Bepaalde tijd alleen mogelijk bij geldige reden.

3.5 De onderhuur kan nooit langer duren dan de hoofdhuur.

Artikel 4 — Huurprijs, betaling en waarborgsom

4.1 Huurprijs. Per maand, met specificatie van kale huur en servicekosten.

4.3 Vooraf betalen, op IBAN van Hoofdhuurder.

4.5 Jaarlijkse aanpassing. Niet hoger dan de huurprijs die Hoofdhuurder zelf betaalt aan de hoofdverhuurder, naar rato van het onderverhuurde deel.

4.6 Waarborgsom. Maximaal twee maanden kale huur. Terugbetaling binnen één maand na oplevering, na aftrek van eventuele vorderingen.

Artikel 5 — Bestemming, gebruik en huisregels

Het onderverhuurde is uitsluitend bestemd voor bewoning. Geen verdere onderverhuur (ook niet via Airbnb). Permanent inwonen door anderen alleen met toestemming. Huisregels uit hoofdhuurovereenkomst en aparte huisregels (indien van toepassing) gelden.

Artikel 6 — Onderhoud en schade

6.1 Klein onderhoud (Onderhuurder). Schoonhouden, lampen, kleine reparaties.

6.2 Groot onderhoud (Hoofdhuurder). Voor zover mogelijk binnen de hoofdhuurovereenkomst, met melding aan hoofdverhuurder.

6.3 Gebreken. Direct schriftelijk melden aan Hoofdhuurder.

6.4 Schade door Onderhuurder. Volledig voor rekening van Onderhuurder.

Artikel 7 — Opzegging, beëindiging en gevolgen einde hoofdhuur

7.1 Opzegging Onderhuurder. Opzegtermijn één maand, schriftelijk.

7.2 Opzegging Hoofdhuurder. Opzegtermijn minimaal één maand, met geldige opzeggingsgrond (dringende reden, beëindiging hoofdhuur, eigen gebruik).

7.3 Bij tijdelijk contract eindigt de onderhuur automatisch op de afgesproken einddatum.

7.4 Gevolgen einde hoofdhuur. Bij zelfstandige woning: voortzetting door hoofdverhuurder (BW 7:269 lid 1). Bij kamer: automatische beëindiging (BW 7:278).

7.5 Informatieplicht en schadevergoeding. Hoofdhuurder moet Onderhuurder direct informeren bij dreigende beëindiging hoofdhuur. Bij onvoldoende rekening houden met belangen Onderhuurder: schadevergoedingsplicht (BW 7:278 lid 2).

Artikel 8 — Aansprakelijkheid, toegang en verzekering

8.1 Aansprakelijkheid. Hoofdhuurder blijft aansprakelijk tegenover hoofdverhuurder. Onderhuurder vrijwaart Hoofdhuurder voor schade door eigen gebruik.

8.2 Toegang. Alleen met toestemming, bij noodsituaties, voor dringende werkzaamheden of bezichtigingen (24 uur van tevoren melden).

8.3 Verzekering. Hoofdhuurder regelt verzekeringen uit hoofdhuurovereenkomst. Onderhuurder dringend geadviseerd om inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten.

Artikel 9 — Recht, rechter, wijzigingen en slotbepalingen

Nederlands recht. Kantonrechter van het arrondissement waar het onderverhuurde ligt. Wijzigingen alleen schriftelijk. Mondelinge afspraken niet bindend. Tweevoud, één origineel per partij. Bij ongeldigheid: vervangende afspraak die zo dicht mogelijk bij oorspronkelijke afspraak komt.